Сегодня достаточно популярным и распространенным видом жилищного кредита среди заемщиков является ипотека под залог имеющегося жилья. Многие рядовые клиенты банков не представляют себе, в какой ситуации может потребоваться заключение такого соглашения, поскольку гораздо более известной процедурой считается заключение обычного целевого кредитного договора, в качестве залога по которому выступает приобретаемое жилое помещение.

При этом заключение традиционного ипотечного договора возможно только в случае, если банком будет одобрен выбранный заемщиком объект недвижимости. Кредитная организация рассматривает такие квартиры и дома в соответствии с внутренними правилами, которые обычно не раскрываются. Если же жилое помещение заемщику очень нравится, а кредитор отказывает в предоставлении ипотечного кредита при залоге данной недвижимости, то проблема может быть решена ипотекой под залог имеющегося жилья.

Данный вид кредитования также иногда называют нецелевой ипотекой, поскольку в залог передается имеющееся у заемщика жилое помещение, и расходование полученных средств кредитор не контролирует. Этот займ можно сравнить с потребительским кредитом, который предоставляется на длительный срок по значительно сниженной процентной ставке. Отсутствие целевого характера, а также контроля фактического использования суммы займа существенно повышает риски банка, поскольку в этой ситуации далеко не всегда можно объективно оценить финансовое состояние заемщика. В случае же нарушения ипотечного соглашения у кредитора возникнет множество проблем, связанных с реализацией заложенного имущества, которое может быть единственным жильем для должника, членов его семьи.

Как кредитные организации компенсируют повышенные риски?

Именно поэтому заемщику следует учитывать основные способы, которыми банк перекрывает повышенные риски, возникающие при предоставлении такого непростого продукта, как ипотека под залог имеющегося жилья. Так, рекомендуется принимать во внимание следующие значимые особенности такого кредитования:

1) повышенные процентные ставки - по сравнению с рыночными условиями по целевым ипотечным продуктам в данном варианте они могут быть выше на 2-5 процентов;
2) заключение договора залога недвижимого имущества, его регистрация в уполномоченном органе в данном случае производятся до фактического предоставления суммы займа;
3) в случае существенного нарушения ипотечного соглашения со стороны заемщика банк может взыскать долг за счет заложенной квартиры, при этом отсутствуют правовые средства, которые позволили бы должнику избежать выселения и реализации его недвижимости.

Перечисленные жесткие требования обусловлены тем обстоятельством, что подобные кредитные продукты далеко не всегда оформляются теми заемщиками, которые действительно нуждаются в приобретении жилого помещения. Отсутствие целевого характера и контроля со стороны кредитора за расходованием средств побуждает многих предпринимателей, столкнувшихся с финансовыми проблемами, обращаться за такими займами.

Процент невыплаченных долгов по этим ипотечным программам существенно превышает аналогичные показатели для целевых жилищных кредитов. Именно поэтому кредитная организация будет тщательно проверять любого претендента на такие банковские продукты, а при существенной или систематической задержке платежей обязательно расторгнет договор и обратит взыскание на жилье. В такой ситуации должник вполне может оказаться на улице, поскольку маневренного жилого фонда, в который он должен переселяться по закону, просто не существует.